不動産コンサルタント 天野博のBLOG

１月３１日、国土交通省の補助を得て、グループのマンションライフサービス㈱が管理を受託している「ルピエ四条におけるマンション再生」報告集会を開催。１６マンション、谷口仏教大学教授（マンション総合研究会代表）、折田弁護士（日本マンション学会会長）など、たくさんの専門家、実務家の参加を頂き、時間を延長するほど、熱心な質疑が続いたのです。

その案内は「ルピエ四条管理組合フォーラム」で検索してください。また、その報告集の余部がありますので、おと言わせ下さい。

このマンションの管理方式は、本来の管理組合方式と管理者方式との中間形態です。折田弁護士は講演の中で、管理者方式が無関心を助長するという問題点があり、一方管理組合方式も役員のなり手不足という深刻な問題点を抱えており形式的運営と管理会社まかせになりがち、ルピエ四条方式は管理組合方式の延長と言う形態であり、評価できると。

谷口教授は「画期的なことだ。がけっぷちからよみがえった。都市のゴミになりかねない管理が放棄される可能性のあるマンションの未来を示す。希望である。」と高く評価しました。

また、衣笠グリーンハイツ管理組合役員の小畠さんは築３８年のマンションの未来を展望する堅実な活動実績を披瀝ｓれました。見事な歴史だと思いましたね。

京都マンション管理組合懇談会事務局の中浜さんは、既存不適格マンション問題を提起し、国や京都市の施策を待つことな区、管理レベル向上策をすすめる必要のあることを話されました。

毎月開催していた「旨酒の会」は、昨年１１月、「酒道みやこ流」のHPオープンに伴って、移行しましたので、ご了承下さい。私は「酒道みやこ流」の事務局を担当しています。

また、私が経営しているアールエスティ㈱のメインのＨＰ、「京都マンション情報」がりニューアルされて、昨年１１月からヤフーで一番になるなど好評を頂いています。そして、私はこの会社のHPで市況情報を解説していますので、不動産市況に関心がある方はどうか、このHPをお尋ね下さい。

「不動産コンサルタント天野博」のブログでは、会社のHPで話しにくいこと、非公式な情報をお伝えしたく思います。

ところで、京都最大規模の「京都不動産検索情報」の調査によると、昨年後半、在庫（販売中物件の総数）が減少傾向を示していることがわかりました。戸建てもマンションもです。

在庫が減少すれば、価格はもう下りません。市場は第一に、需給関係で動きます。私が主宰している消費者経済研究所では３ヶ月ごとに地価や在庫の動向を、地元有力企業経営者にヒヤリングして行なっています。もう３０年以上のデータがあります。昨年１２月末の調査でも、中古住宅の在庫が減少し、地価は底堅くなってきています。不景気なので、市場の先行きは楽観できませんが、需給関係から見れば、価格はもう下りにくい様相です。

営業現場の感覚では、不動産への投資家が増えているように感じられますね。ワンルームから１０００万台の１LDKまで、収益物件を購入したいと言う人が多いのです。また、２億から３億前後の、収益物件を探す人も目立ちます。銀行が融資する顧客層にとっては不動産投資は魅力のあるマーケットなのでしょう。

秋の冷おろしの一番は「水芭蕉」。群馬県の山懐に抱かれた酒蔵、永井酒造の逸品。「きれいな飲み口、透明感」（滝本さん）が特徴。尾瀬にちなむ命名、伏流水に恵まれた銘酒。吟醸、うまみ。

冷おろしの二番、「醴泉」、岐阜県養老町、玉泉堂酒造の、水に恵まれた銘酒。水がよいとすーと体に入っていきます。この感覚はすごいですね。

「香住鶴」、ほのかな酸味、日本酒度＋３。「男っぽい酒」（滝本さん）。日本海、香住町の酒蔵、地元に根付いこうとし、根付いた酒で、誇り高い。豊岡を越えて南へ行かないといわれてきました。「しっかり、燗も」（滝本さん）。

「白岳仙ひやおろし」、福井県安本酒造の結婚したばかりの若主人が、「やる気満々で」（滝本さん）で造った酒。「実力ナンバーワンの黒龍に匹敵する」（滝本さん）。黒龍とおなじ杜氏の作品。黒龍は香りのきれいで上品なお酒、皇太子が好きだと言う。白は白山から、岳は安本岳史から、仙は白山の伏流水を地下深くから採っていることからか------。

枚方でたった1軒残っている重村酒造の「穂谷の里」、精米歩合60％と気合が入っている、料理人が勧めて口コミで知られるよう担ったと言います。

「竹泉」は但馬、朝来市の名門、田治米合名の作品。「含む、力強い」（滝本さん）。現経営者は３８歳の若手、「私は彼を評価している」（滝本さん）。会員から「ラベルをもっと工夫してほしい」との発言。

「益荒男」を滝本さん「がツンとくる味ながら呑み安い」と絶賛。普遍性のある酒と変わった評論も。山廃じこみでは一番、能登杜氏の傑作。白山の水を生かした鹿野酒造の逸品。

「秋鹿」は関西では一番と滝本さんが評価する銘酒。

さて、１１月は祝日（勤労感謝の日）に特別例会を企画しましたので、ご案内申しあげます。

午後３時、曼殊院門前「弁天茶屋」に集合し菌塚を訪ね、きらら坂を散策。

午後４時から、「旬彩いかわ」で例会。会費４千円。白川通北大路上ルふた筋目東入る。

９月例会は、新人さんが大勢参加され、盛り上がりました。てーまの「秋の冷おろし特集」の銘酒も皆様、おいしくいただきました。とても幸せな気分です。

銘酒の紹介は新人の河村雅さんの以下のコメントにゆだねます。

ただいま帰ってきました。

9月例会でいただいたお酒の感想です。ご参考になればいいのですが...。

最後辺りは酔いも回り、確かなものではありません。予めご了承ください。

①   イギリス人のハーパーさんが作られた「玉川」。軽い口当たりがさらりとしており、女性が好みそうなお味。ぬる燗でいただくと、口の中に広がる香りがまろやか。食事の始まりに最適の日本酒。

②   「吟粋」。福井県は鯖江市の酒蔵。さらりとした口当たりのいい上品な優しいかおりの日本酒。女性に好まれるお味。これも食事の始めのほうに召しあがるのがぴったり。冷酒で。

③   「秋桜」。深みのある独特の香ばしい木のかおりが特徴の味わいのあるお味。食事の半ばぐらいにお勧めしたい日本酒。冷酒で。

④   「うごのつき」。広島県呉市の酒蔵。冷酒でいただきました。男っぽいお味。冷酒で。

⑤   「天明」。福島県の曙酒造。辛口の中に力強さを感じる男っぽいお味。お肉料理にもしっくりと来るぐらいしっかりしている。ワインで例えるならフルボディー。今日の5つの中で一番のお気に入り。

⑥   「賀茂金秀」広島の金光酒造。フレッシュなお味。微発泡しているような舌触りに特徴があります。冷酒で。

⑦   「秋トンボ」神奈川県海老名市の泉橋酒造。ラベルが印象的。熱燗でいただきました。山田錦の複雑なうまみがある軽めのドライなお味

⑧   「開運」静岡県土井酒造。口の中で広がるうまみがまろやかなお酒。完全に完成されたお味だと言われているそうです。冷酒で。

⑨   「ひと夏の恋」宮城県新澤酒造。ほのかに香るフルーツの甘いかおり。口に含むとやわらかさの中に甘酸っぱいお味が広がります。きりりと冷やして。ラベルのデザインがかわいいのが印象的。

⑩   「浦霞」宮城県の酒蔵。やわらかな香りがひろがります。まろやかでこくのあるお味。冷酒で。

⑪   「土佐鶴」高知県土佐鶴酒造。さわやかなかおりが特徴。切れのあるお味は和洋中とどの料理にも合う。冷酒で。

以上が感想です

河村雅さんのＨＰもぜひ、お訪ね下さい。９月例会のお酒が映像つきで紹介されています。

Vicolo Del Sole

河村さん、助かりました。多謝。

昨年（2008年）に引き続き、9月1日より1週間あまり、「百景酔暦」が開催されます。わが酒道家元、滝本さんの仕掛けと聞いておりますが、京都の料亭めぐりに欠かせない企画です。私が一番好きな通り、「先斗町」木屋町が舞台です。酒、器、料理、空間を堪能して下さい。詳しくはＨＰを。

７月２２日、旨酒の会例会が「彌光庵」でありました。今回は「夏酒特集第二弾」。

「開春」は（島根県温泉津、ここは石見銀山の町。）菊姫を生んだ波瀬正吉（能登杜氏の三羽烏）の作品。濃い口。

「緑」は緑川酒造。新潟県でも有数の豪雪地帯。滑らか、おとなしいが繊細。味にふくらみ。雪洞に長期低温貯蔵し、３月か４月に掘り起こす。温度が1～2度、湿度は100％、保存に最適。

「ナイン」は若者9人で作った。女性が一人、辻麻衣子さん。御前酒という。やさしい。米は雄町。

「天明」は会津。さらさら、典型的な夏酒。旨みがあって、食中酒。ふたつめに出てくるお酒。

「夏子物語」は新潟県長岡。漫画で有名。

くりかえし登場する能勢の逸品「秋鹿」。酸度が高くとてもしっかりした味わい。「呉春」を超え、関西で一番。

８月２４日、各紙が「地価に下げどまり感」と見出しをつけ、国土交通省の地価動向調査を報じています。この調査は他の公的地価調査（公示地価、基準地価、路線価）と比べて、３ヵ月後とのトレンドを示す必要がある事からか、実際の市況感に近いように思われます。参考になるでしょう。この調査によれば地価は下げ足（テンポ）をゆるめつつあることがわかります。さて、それを「下げ止まり」と評価するべきかどうか、疑問です。

私たちも３ヶ月ごとに、京都市とその周辺都市、１４地点の地価動向を地元有力業者とともに、調査しています。この６月末、全域でなお値下がり傾向をたどっていました。この９月末も同様の傾向を示すのではないかとみています。前回のバブル崩壊（１９９０年代前半）のような信用不安を生じるような地価崩壊はないものの、地価の長期低落は避けられそうにありません。需給調整の最前線にいる地元不動産業者が先安感を強く持っていると言うこと、これが大きな理由です。

日本特有の「硬直性」「遅効性」があって、これまでは家賃動向は地価の動きを反映しにくい状況が当たり前のように続いてきました。しかし、賃貸市場もこの春から深刻な需要不足、需要減退にさらされ、大きな変化の時代にはいりつつあります。家賃下落の本格化はまず、収益物件市場を直撃し、不動産価格を下げていくでしょう。家賃と地価の連動性は強まったと考えられます。

長期的な投資である不動産取得は、元本割れのリスクを十分、検証して行なうべきだと思います。言い換えると、元本割れしても、それを超える満足度が高いかどうか、なのです。

マンション分譲大手の大京（オリックス系列）社長は東証での記者会見で、日経新聞記者に次期決算で在庫評価損はないかと聞かれて、ないと回答していましたが、そのやり取りが記事になると言うことは、賢明な読者なら、その行間に不安材料があることを想起させるでしょう。在庫水準に関する日経の記事は、マンション専業10社を分析し、在庫の大幅な減少にもかかわらず、新規事業用地の取得を手控えねばならない複雑な状況を解説しています（09.8.18）。

　このように、不良在庫の処理が大手、中小を問わず不動産専業企業の課題となっている状況なのです。

住友不動産社長は先日、２０１０年は底ばい、２０１１年から市況転換と記者会見。この見方は大半のプロの予想と一致しています。まだまだ市況は楽観できません。

ところが、市況転換を予兆させる指標も相次いでいます。とくに新築分譲が大幅に減少したマンション市場では中古物件に品薄感が生じつつあり、中古住宅市場から市況反転とみる向きも出てきました。

じっさい、京都でも、５０００万から７０００万の高額マンションがよく売れています。一方、ワンルームマンションへの投資意欲も盛んで、低価格帯物件の取引も活発です。新築の減少で中古市場の拡大も予想されます。

また、町家は過去のピーク時をこえるような需要があり、堅調です。

このように、不況と活況、｢悲観と楽観が並存し、市況見通しを立てにくいきわめて珍しい状況になってきました。

「短期楽観、中長期悲観」でしょうか。予測不可能です。未経験ゾーン入りです。

中長期は不動産はデフレ要因であることを忘れないで下さい。しかし、不動産の特権財化も重要です。

京都の着物業界のように、高級なものと格安なものとに需要が二極化しつつあるのかもしれません。

市内中心部の市況をお話したいのですが、こういう事情で表現しづらいのです。

昨日（7/27）発売の週刊現代が「既存不適格マンション」問題を掲載。取材を受け、発言の一部が記事になりましたので、ご紹介します。

「京都の不動産会社アールエスティ代表の天野博氏によれば、そうした既存不適格物件は市内のマンションの約４割に及ぶと言う。今現在も、立地がよい物件以外は、価格が下がっている。中には買い手がほとんどつかないため、価格がつかずに、塩漬け状態になっている物件もあります。こういった事態は全国的な問題だと思います。既存不適格マンションが増えれば、マンションとしての信頼が失われ、価値もなくなり、都市の空洞化がすすんでいく危険性がある」

電話取材ながら、要点を抑えた文章になっていて、感心しました。週間現代がなぜ、不適格マンションを、なぜ私に、と疑問があったからです。週刊誌が特集するような派手なことではないし、逆に、不真面目に書かれても困るしと思ったからでした。

私は何かの新聞記事からさはしだしたようでしたが、記者にブログを読んでくださいと伝えたら、読んだあと、もう一度取材があって、前述のような記事になったのでした。

既存不適格マンション問題を放置したら、都市問題になりますよと強調したのを受けて、記者は要領よくまとめたのだと思います。

ブログの時代ですね。ブログは一人ひとりを大切にする時代をもたらしますね。　

麻生内閣の「ばら撒き」のおかげで、マンション管理組合への支援策が登場。

管理組合運営が困難なマンションにその運営資金を補助するというのです。

本当に、隔世の感があります。

マンション問題にかかわって、はや３０年。

「マンションライフの創刊」「第一次マンション問題研究会の結成」など、３０歳ぜんごの団塊世代を中心に、若き研究者、実務家が当時、結集したのです。無償の精神、社会的意識の高い集団でしたね。

折田弁護士は今、日本マンション学会会長、田村建築士は全国的レベルでのコンサルタント、谷口仏教大学教授はマンション総合研究会会長として全国初の「マンション管理評価機構創設」を主導。みな、錚々たるめんばーで、私の自慢のネットワークです。

補助金申請はいずれも、私が経営する管理会社の関係先です。ひとつはワンルームマンションにおける管理体制確立の問題、京都市の実態調査ではこのような投資型マンションが約１割あり、とくに都心部のマンションに多く、こうしたマンションを放置していては、街づくりにしんこくな影響を及ぼすでしょう。ですから、対策の試みの成功には普遍性があります。

もうひとつはミニマンションにおける管理者方式の事例です。ここでは管理費等の未納で混乱しており、フィルタリングダウン顕在化の危機が迫っています。この解決にも普遍性があります。

この二つのマンション申請のため、３夜徹夜状態。何とか、締め切りに間に合いました。久しぶりに、若返った気分です。応募がうまくいきますように。もちろん、この問題には上記の先生方の力をお借りしています。京都はマンション問題にかけては全国一番の厚い専門家層を擁しているのはこうした歴史的経過があるのです。ちょっと、知っていてほしいと思います。